NOI（純営業利益）とは？不動産投資で失敗しないための必須指標を徹底解説

NOI（純営業利益）は不動産投資の収益性を測る重要な指標。計算方法や収益・キャッシュフローとの違い、活用ポイントを初心者向けに解説します。

はじめに｜NOIってそもそも何？

不動産投資を始めると、耳にすることの多い指標のひとつに「NOI（純営業利益）」があります。
「利回り」や「キャッシュフロー」と比べると聞きなじみのない言葉ですが、NOIは不動産投資の“地力”を測る、非常に重要な指標です。

表面的な収益の数字だけで物件を判断すると、思わぬ落とし穴にはまる可能性があります。
この記事では、NOIとは何か？どうやって計算するのか？どんなふうに活用できるのか？を初心者にもわかりやすく解説していきます。

NOI（純営業利益）とは？簡単な定義と理解

NOI（Net Operating Income）は、日本語では「純営業利益」と訳されます。

不動産投資においてNOIとは、家賃収入などの営業収入から、管理費・修繕費・税金などの運営費用を差し引いた利益を指します。

ただし、「ローン返済」や「減価償却費」は含まれません。

つまり、NOIは「物件そのものが持っている収益性」を示す指標であり、投資判断の土台になります。

NOIの計算式と具体的な項目

NOIの基本的な計算式はこちら：

NOI ＝ 総収入 − 運営費用

【総収入に含まれる項目】

• 家賃収入（空室を加味しない理論上の満室時家賃）
• 共益費（入居者が支払う）
• 駐車場代、トランクルーム代などの付帯収入
• 自販機収入やアンテナ収入など

【運営費用に含まれる項目】

• 管理委託費（管理会社への委託料）
• 修繕費（共用部の維持修繕）
• 固定資産税・都市計画税
• 火災保険料
• 水道光熱費（共用部）
• 広告宣伝費（入居募集）
• 清掃費用、雑費など

NOIの計算においては、これらの費用をすべて年額換算で集計します。

NOIとキャッシュフロー・収益の違い

初心者が混乱しやすいのが、「キャッシュフロー」との違いです。

指標	概要	含まれる費用
NOI（純営業利益）	物件の収益力を示す	ローン返済・減価償却費は含まない
キャッシュフロー	実際に手元に残るお金	ローン返済、税金、控除などを考慮
収益（総収入）	家賃などの総額	費用はまだ差し引かない段階

NOIは「物件のポテンシャル」、キャッシュフローは「実際に得られるお金」と覚えておきましょう。

NOIを使うメリットと投資判断での役割

NOIは以下のような場面で活躍します：

• 収益還元法による物件評価
• キャップレート（還元利回り）の算定
• 金融機関への融資審査資料
• 他物件との比較検討

表面利回りだけで判断すると「修繕費が爆高」「管理費が異常に高い」などのリスクを見逃すことになります。
NOIを重視することで、健全な物件を見極められます。

実際の事例で見るNOIの活用方法

たとえば以下のような物件を比較してみましょう。

物件A：

• 年間家賃収入：800万円
• 管理・運営費：200万円
• NOI：600万円

物件B：

• 年間家賃収入：900万円
• 管理・運営費：350万円
• NOI：550万円

表面利回りはBの方が高くても、NOIで見ればAの方が優秀です。
これがNOIを使う意味です。

NOIと空室率・修繕リスクの関係

NOIは満室想定で出すのが基本ですが、現実的には空室率を考慮すべきです。

「空室率10％を想定してNOIを出す」といった精度の高い試算が、健全な投資判断につながります。

また、築古物件では修繕リスクも大きいため、NOIが下がりやすくなります。

NOIが低い物件の特徴と注意点

• 管理費・修繕費が高い
• 税金が重い（立地や評価額）
• 空室率が高い
• 広告費・清掃費がかかりすぎ

「高利回りなのにNOIが低い物件」には要注意です。

NOIを最大化するための改善ポイント

• 家賃アップ：リフォームなどで相場以上を狙う
• 管理コスト見直し：管理会社変更や保険料削減
• 空室対策：募集条件や広告強化
• 光熱費削減：LED導入、共用部の節電

NOIを改善すれば、物件価値そのものが上がります。

不動産投資初心者がNOIを活かすためにすべきこと

1. 物件比較でNOIを必ず出す
2. 試算表で収入と費用の内訳を見る
3. 空室・修繕リスクを加味する癖をつける
4. 収益還元法の基礎を学ぶ

NOIという“目利きスキル”が、不動産投資での失敗を防ぎます。

まとめ｜NOIは「真の実力値」である

NOI（純営業利益）は、不動産投資において「本当の実力」を示す指標です。
利回りやキャッシュフローも大切ですが、NOIを見ることで、より正確に物件の収益性・安定性を判断できます。

安定的に利益を生む物件を見極めるために、NOIを使いこなしていきましょう。

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